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房地产税分析

发布时间:2018-08-06 08:51:04 作者:云淡风清957313 审核编辑:本站小编 点击:下载该Word文档收藏本文

财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税:“要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。”

财政部长亲自为房地产税公开吹风,看来房地产税这一闹得沸沸扬扬的税种离公开征收已经不远,也印证了星主之前的判断,房地产早晚要开征。

虽然说立法先行,但其法案早在20156月即已被列入十二届全国人大的立法规划,只待提请全国人大常委会审议(任期内拟提请审议-20133月至20183)。所以说立法并不是问题。

房地产税也不能与之前的房产税划等号。多了一个“地”字,意义天壤之别。房地产税是会普遍征收的,而之前的房产税对个人免征。我国目前按1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》征收房产税。由于征税对象范围窄、税基偏小,在地方财政税收收入中占比有限,2007-2015年维持在3%左右。2010年国务院和财政部三次发文,推进个人住房房产税改革。2011年上海和**率先试点改革,并未获得可观财政税收,也未对房地产市场形成有效调节。此后个人住房房产税试点陷入停滞。

 

可见,上海和**试点的都是房产税,而不是房地产税,并且只对新购房屋征收(**含存量个人独栋)。肖捷也曾经在讲话中提到过,目前主要总结上海、**房产税试点工作,暂无全国推广的计划。这说明了房产税试点改革失败,已经被高层所放弃。

 

开征房产税,网上最兴奋的莫过于房空了,他们认为房产税的开征将会大幅度降低房价,“不打一折能卖出算我输”,臆想着“打土豪、分房产”。网上流传的一份房产税的征收方案,税率分5档,采用累进制,税率从1%10%。要是真的按照这个方案实施,一线城市拥有大量房产的土豪,房产将会成为负资产,确实只能送人了。但是,在现实中这样的方案可能实施吗?星主在《房地产多空双杀》一文中已经指出,没有对权力的约束,没有游戏规则,无论房多房空,都只是锅子里的肉,圈中的牛羊,肥瘦先后顺序不同而已。

 

分析房地产税,首先我们要弄清楚一个事实:政府为何要开通房地产税?在房空们看来,是为了降房价,为了让他们能买得起房。也不能说这种想法不对,许多经济学家都是这样想得。他们认为在提供一些公共产品或者准公共产品,如交通等基础设施建设方面,存在“市场失灵”,需要政府来纠正。但是多年的实践发现,市场干不好的事情,政府更干不好。经济学家们把政府看做是大公无私的,像上帝一样,但是事实上政府是由人组成的,他有自身的利益,比市场失灵更可怕的是政府失灵。

回到开征房地产税上来,政府开征房地产税是为了降房价吗?不是的。主要目的是为了弥补地方财政收入的缺口,特别是土地财政已经走到尽头的情形下。

国土局组建之初不过是一个籍籍无名的小局,80年代末期从农委分出来,之后成为地方政府一大热门岗位,究其原因就是土地财政的推行为地方政府带来了大量的财政收入。在90年代土地财政没有推行之前,地方政府的日子可是相当不好过,财政拨款的公务员工资不至拖欠,但是教师和事业单位三天两头欠费,政府常常被堵门。

而一个城市的城市化进程有一个限度,卖地收入也有尽头,房产总会从增量房转向二手房存量房,土地财政终究有萎缩的一天。现在的三四线城市就已经出现饱和迹象,地方政府只能靠棚户区改造、拆迁来维持新房的销路,利用人们对于未来通货膨胀的恐慌,涨价出库存也算是一大发明了,但是这些手法也只能用一时,不能长期持续。所以,用房地税来替代萎缩的土地财政收益,使得地方政府不至于无米下锅,这是必然的步骤。房地产税的主要目的是为了政府的财政收支平衡,这个是没什么争议的。

 

既然房地产是为政府替代土地财政收益而来,那么,首先,他必然是普遍征收的,**和上海的房产税试点已经证实了,如果大量免征是不可能成为地方财政的支柱性税种的,也不可能替代土地财政。所以,房地产税的性质将会类似于当年农村的农业税,类似于人头税,人人有份。只会对一些特别困难的家庭进行减免,而且会采用出口退税先征后返的模式。否则政府的工作量将会太大。

第二,政府会尽力维护高房价,避免房地产税对房价造成冲击。政府的目的是多收税,房地产税是按照市场价格评估值征收,房价崩,政府的税收岂不是会大幅度缩水?所以,政府不可能采用高额的累进制税收。那样将会导致拥有多套房产者大量抛售房屋,房产价格崩溃,政府不仅房产税缩水而且会造成金融风险,这是政府极力要避免的。

如果按照网络上的累进税率,到百分之十,我们可以估算一下,一线城市10万一平的房子,100平价值千万,租金1万一月吧,一线城市大把房子租售比过千。按照百分之10的税率需要交纳税费100万,这可能吗?房子岂不成为负资产?哪怕是百分之一,交纳10万,百分之八十的租金都被政府收走也是不可承受的。要么房产价格下降,要么房租上涨,房产价格下降政府不可承受,房租上涨经济承受不起。所以房地产税一线城市极限在千分之五左右,12万元租金政府收走5万元左右,相当于40%左右的所得税,已经是相当高了。

所以,房地产税将会普遍征收,税率不会累进或者象征性累进制,档位不会太多。

 

如何征收?房地税是地方税种,从“充分授权”这一条可以看出,即使立法通过,也是原则性的大框架,具体实施细则由各省级地方政府自行制定。从国家改革一向是循序渐进,老人老办法,新人新办法、平稳过渡来看。房地产税大概率是温水煮青蛙式的渐进推行,首先是低税率全覆盖,一段时期内土地财政和房地产税并行,之后再慢慢提高,提高的上限以不对房价造成冲击为度。商品房购买70年土地使用权同时征收房地产税有重复征税之嫌、于法理无据?呵呵,你还真是想多了,有不有理,你说了不算,人家说了算,你只有依法纳税的权利。

房地产税授权给地方政府征收,那么财政收支状况好的地方政府,例如一线城市将会最后征收,没米下锅的三四线城市将会最先开征,所以希望房地产税降低一线城市房价的房空们将会失望了。人家不差钱,暂时不会征收,或者采取极低的税率征收,象征意义而已。

 

从长期而言,房产税对新城市居民购买房产是利好,地方政府的税收将会均衡地由整个城市居民负担,而不是新购房产者负担。政府会尽力促进从土地财政向房产税平稳过渡,避免房价大降冲击税收和金融市场。因此在征收房地产税的同时,土地财政并不会退出,相反会通过减少供给来维持房价不至于下跌。所以房地产税的意义,短期来说只是加一道税而已,依据需求弹性由房客和房东双方共同负担,房租能够涨得,房客负担部分,房东负担部分;房租无法转嫁的,则主要由房东负担。房地产税理论最大税率不能超过租金,否则房屋将成为负资产,现实税率不能超过租金的50%。大家可以以此估算各自城市的房地产税率,估计在千分之五左右比较靠谱。

房地产税短期内对于炒房客有抑制作用,许多炒房客把房子当做金融产品在炒作,买下房屋后不装修发租而是等房屋上涨后赚取差价,这部分炒房客将会推出市场,房屋的价值将最终回归与租金相关。依靠租金度日的房东大可不必恐慌,房地产税不过是一道税收而已,目的是为了剪羊毛,不会竭泽而渔。某大佬不是说了嘛,征税的最高境界是拔鹅毛而鹅不叫唤,房地产税将会在房东可以承受的范围内。


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